O mercado logístico vem se destacando como uma das principais oportunidades de investimento imobiliário nos últimos anos, impulsionado pelo crescimento exponencial do e-commerce e pela necessidade crescente de espaços de armazenagem estratégicos. Neste artigo, vamos explorar o potencial desse mercado, suas perspectivas de crescimento e os principais aspectos a serem considerados pelos investidores.
Crescimento do Mercado Logístico
O mercado logístico tem sido impulsionado pelo crescimento do e-commerce, que tem se tornado uma parte cada vez mais significativa do varejo global. No Brasil, a penetração do e-commerce em relação à receita do varejo total ainda está em um estágio inicial, representando atualmente 10% do total. No entanto, a expectativa é que esse número cresça para 14% nos próximos quatro anos, o que representa um aumento de 40% na demanda por espaços logísticos.
Oportunidades de Investimento
Os investimentos no mercado logístico oferecem um perfil de risco atrativo, juntamente com um potencial de valorização de médio e longo prazo. A vacância do setor logístico no primeiro trimestre de 2021 está em torno de 13% no Brasil, mas algumas regiões mais estratégicas apresentam taxas de vacância tão baixas quanto 1%. Isso demonstra a demanda crescente por espaços logísticos bem localizados e adequados para atender às necessidades do e-commerce.
Mitigação de Riscos
É importante ressaltar que, apesar das oportunidades de investimento, é necessário um posicionamento assertivo no setor logístico para mitigar os riscos. Algumas opções de investimento podem apresentar riscos mais elevados, como ativos industriais específicos para a operação do locatário atual ou ativos com localização secundária/terciária e especificações que dificultariam a locação em caso de vacância.
Fatores a Considerar ao Analisar Portfólios Logísticos
Ao analisar portfólios logísticos, os investidores devem levar em consideração uma série de fatores para garantir um investimento sólido e de longo prazo:
1. Localização
A proximidade dos centros urbanos é um aspecto crucial para o sucesso do varejo online. Investimentos em cidades com mercados consumidores relevantes, como São Paulo e Rio de Janeiro, tendem a ser mais atrativos.
2. Pátio de Manobra
Galpões logísticos devem ser capazes de suportar um alto tráfego de veículos de transporte, como carretas e V.U.C.s (vans e carros de menor porte), exigindo espaço adequado para manobra.
3. Piso e Pé-direito
A qualidade do piso e a altura do pé-direito são importantes para a eficiência da gestão logística. É essencial que os galpões possuam capacidade de carga elevada e espaço vertical para estocagem.
4. Docas
Um bom número de docas é fundamental para facilitar o fluxo de produtos dentro do galpão. Isso é especialmente importante dado o perfil intenso do tráfego de produtos no e-commerce.
Conclusão O mercado logístico oferece oportunidades de investimento atraentes para aqueles que buscam renda passiva e potencial de valorização de médio e longo prazo. Impulsionado pelo crescimento do e-commerce, o setor logístico apresenta um crescimento exponencial e uma demanda crescente por espaços bem localizados e adequados para operações logísticas eficientes. No entanto, é fundamental que os investidores analisem cuidadosamente os portfólios logísticos, levando em consideração fatores como localização, infraestrutura e riscos específicos do setor para garantir um investimento sólido e rentável.